私募教父赵丹阳：告别房地产，未来最赚钱的方向是 .

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2017年9月19日，赵丹阳在上海交通大学高级金融学院发表近一个小时的公开演讲，称房地产的青春期已经过去。

“我相信今天买那些地产股，以后可能就是输家。大家要认清地产时代，大吵大闹过去了，再抓起来就是尾巴了。”虽然地产股和万科再创A股历史新高，但不管怎样，它的青春期已经过去了。 赵丹阳在讲话中说。

以下为演讲精选：

运动时要小心。 现在很多学生跑马拉松。 那时我也做了同样的事情。 我也爬山了。 后来，我全身都受伤了。 我想给大家提个建议，就是凡事都要适可而止。

我们做全球宏观投资，也做过很多失败的案例，今天给大家分享一下。 大约七年的时间，我们现在已经形成了自己的投资体系，我们称之为全球历史涨跌体系。

首先，你要选对国家投资，选错国家，大前提就是废话。

如果我们在五十年前，在 1967 年，你会做什么？ 上山下乡是吧？ 我爸爸也是，那时候好像是大三，然后下乡给我讲了很多故事。 你会投资吗？ 不可能。

所以，我们说投资是大前提的时候，应该明确什么时候做这个。

如果还在1937年、1967年谈投资，那是没有意义的，再谈价值投资就更没有意义了。 这么多的行为和很多事情取决于合适的时间、地点和人。

今天来了一位老朋友，连凯先生，我们纯心的创始合伙人之一。 我们两个也是大学的老朋友，1993年我们是大四。大三暑假，我们去了内蒙古的草原。 那时，我们想走得越远越好。

我们沿路住过5元和10元的旅馆。 你可能想不到。 我们在呼和浩特坐了三五天的公交车。 当时的交通非常糟糕。 我们梦想看到广袤无垠的荒野草原，在那个时代是一种非常奢侈的行为。

我认识了一个日本京都大学的学生。 我们聊了起来。 日本学生说他们的房子价值2000万。 2000万是什么概念？ 1993年在中国，可以买下整个县城。

我们又把自己放到了历史里，如果过去二十年一直呆在日本会怎样？ 你知道过去二十年日本发生了什么吗？

逝去的二十年。 在过去的二十年里，日本的房地产价格在最高点时下跌了 80%。 下跌80%是什么概念？ 现在上海的房子多少钱一平方米？ 100,000。

什么是 80% 跌幅？ 21,000平方米。 你快乐吗？ 80%还在京都地区，一些偏远的地方跌了90%，日本的股票最多跌了70、80%。

如果你投资日本股票，你基本上是一个大输家。 不管你多么聪明，当大势向下时，基本上就注定了你是个大输家。

说到这里，相信很多同学都非常聪明。 你知道我想说什么吗？ 在生活中，您需要知道何时何地做事。 这件事情先不管，其他的，你要谈价值投资，那是瞎说。

巴菲特和索罗斯之所以能够成功，是因为他们在过去的几十年里一直留在美国。 美国是一个经济向上的经济体，是世界上最大的经济体。 如果他们留在日本，留在欧洲，我打赌他们不会成功。

在过去的几十年里，中国产生了如此多的优秀企业家和聪明人。 他们幸运地生活在中国由贫到富的快速发展阶段。

大家一定要认识到，很多时候你的成功都是靠运气，在对的国家、对的时间、对的地方。 好吧，这是我开头的预赛。

第二点我们讲行业的兴衰，我们知道中国股市，在1996年和1997年的大牛市中，什么是龙头？

四川长虹和深发展是当年的龙头，实力最强。 今天你回头看看当年的报纸，报纸上每天都提到谁？ 说到长虹、康佳、TCL、海尔，这些都是最好的龙头股。 但是今天还有人买四川长虹的股票吗？

我们发现四川长虹、康佳、TCL 都在下跌。 他们不聪明吗？ 不。

那个时代过去了，大浪淘沙。 他们没有转型，还在电器行业。 他们成了被时代抛弃的失败者。 这不取决于他们是否聪明。 那个行业最繁荣的时期已经过去了。

让我们寻找下一个牛市。 2004年到2007年牛市中最好的公司是哪家？ 金融和房地产。 为什么？ 因为中国在20世纪90年代很穷，有钱的时候首先买三大件，彩电、冰箱、洗衣机。 如果你大学毕业后去这些公司，你可以赚很多钱。

但是，2001年中国加入WTO，出口增长非常迅速。 基本需求得到满足后，大家开始改善住房，逐渐有闲钱去银行购买理财产品进行投资。

那么这个时候谁追上了这条线呢？ 房地产，金融。 但是在2004-2007年之后，大家可以看到这些银行股和地产股的整体表现都不是很好。 因为他们的时代结束了。 又一波过去了。

我相信，如果你今天买了那些房地产股，将来你可能会输。 每个人都必须意识到房地产时代。 大吵大闹过去了，再抓起来就是尾巴了。 虽然近期地产股、万科已经创出历史新高。 但无论如何，它的青春期已经过去了。

我想说什么？ 我们都知道，每个行业都有起起落落。 今天，你可以看到腾讯和阿里是这个时代最值得骄傲的公司。 我相信再过十年、二十年后，这些公司就会被长虹、康佳等其他公司所遗忘。 大家都说不，不说不。

2000年的诺基亚有多厉害，谁能想到诺基亚会破产。 诺基亚破产的时候，他说我们的研发费用是苹果的四倍。 不是我不做研发。 花了那么多钱，也不知道自己犯了什么错误，结果被淘汰了。

现在是时候了，他们的时间结束了。 所以像我们这样的老家伙应该出去。 工业兴衰。

我要讲的第三点是信贷周期。 众所周知，银行是万业之母，任何国家都有经济周期。

经济周期的根本原因是什么？ 正是银行造成的信贷收缩和扩张，造成了很多经济周期和循环。 我们会从信用周期的不同阶段分析很多不同的国家和不同的行业。

我给大家简单介绍一下这三个维度。 首先，在 16 世纪，你必须在哪里才能成功？ 十七世纪的葡萄牙是西班牙，十九世纪是大英帝国，二十世纪是美洲。

那么在21世纪，放眼未来30年，你应该投资哪个国家？ 这个问题留给你自己去探索。

谁是你认识的最成功的投资者？ 你能帮我算一下巴菲特赚了多少倍吗？ 二十？ 那我问你，如果你工作30年，你希望达到什么水平的投资回报，才能心满意足地退休？

今天给大家一个小秘诀，三十五年赚五千倍。

如果你1974年大学毕业去了日本，从1974年到1989年，15年间，你赚了22倍。 假设你的起点是100万美元，不能说1块钱就可以创业，那就没办法投资了。

1989年你赚了多少钱？ 2200万美元。 然后你休息一年。 90年代初，你很喜欢美国。 你投资了纳斯达克指数，你不需要选股。 这完全是被动投资。

如您所见，到 2000 年，您在 10 年中赚了多少倍？ 27次。 你现在有多少钱？ 6亿美元，哇，很多钱。

2000年以后，你看泡沫太厉害了，不行不行不行，你不能这样玩，你很聪明，你就从美国撤了。 你去全球最被低估的市场，进入中国的H股市场。 我们纯心基金成立于2003年1月，我和连凯先生就是在这里成立的。 我们也很幸运。

在香港的八年里，你赚了12.8倍。 现在多少钱？ 快78亿了，2008年，你能在全球富豪榜上排第几？ 至少前十。 每天还要这么辛苦吗？ 太累了。

就投资而言，把一些大事想清楚了，比天天盯着电脑，很努力地工作，赚的更多。 生活中做对几件事就足够了，而不是每天辛辛苦苦去调查观察。

我们需要知道人生的大势和方向，并且理解它。 什么时候做某事比什么都重要。 这是我们诚心全球的历史兴衰系统。

最后，资产配置要有全球视野。

我们的下一个任务是在全球不同阶段和不同时间识别不同国家、不同行业和不同信贷周期。 在适当的时候，我们会“卡住”。

第一次听到“卡位”这个词是在2003年，当时连凯先生和我还有另一位同事在上海做路演，遇到了四个台湾人。

我们聊着聊着，说着看中国股市涨了多少，看我们这几年每年都赚40-50%。 那些台湾人说不行，我们就在上海买了房子。 他们四人每人在上海买了10套左右的房子，用的是杠杆。

当时深圳的房子每平米6000多元，北京的房子高档的要1万多，便宜的要4000到5000元。 2003年上海浦东的房子卖到1万元一平方米。

我们说上海的房子那么贵，你为什么要买上海的房子？ 那些台湾人跟我说上海房价以后会涨的厉害，我还以为胡说八道，上海房子这么贵是吧？

结果，那些台湾人不仅在上海买房，还用杠杆买房，都在浦东。 我相信他们今天应该主要留下来，因为他们说他们会投资很多年。

十年来上海房价涨了多少倍大家都知道。 如果加上杠杆，我想大家至少有30到40倍的收益。

许多台湾企业家非常努力地将制造业从台湾转移出去。 天天干活，人工贵了几十年，最后市场没了，比这群台湾人差远了。

那么这些台湾人比我们聪明吗？ 我不这么认为，只是他们只是穿越了历史罢了。 昨天台湾发生的事情，他们来看一看，觉得不错，就来上海了。

所以我还是强调，投资最重要的是在全球范围内寻找各种机会，在正确的时间做正确的事情。

让我们看看世界各地的各种投资机会。 我们知道，全球制造业在1960年代在日本，在1970年代和1980年代转移到四小龙、台湾、韩国、新加坡、香港。

从1990年到2000年，美国纳斯达克10年涨了27倍。 从1985年到1990年的五年间，台湾增加了多少倍？ 28次。 更疯狂。 可见当年台湾的泡沫有多疯狂。

但是你1990年没有撤出台湾，到现在是什么结果？ 一个地方的鸡毛都打不过通货膨胀。 众所周知，台湾经济在过去几十年一直疲软。

现在我们进入行业的兴衰。 事实上，它刚刚铺好。 我们来看看1995年到1997年间四川长虹的价格涨了多少倍？ 30次，三年，多么美好。 深圳发展有限公司在这里能涨多少倍？ 16次。 深发展是深圳的龙头，长虹是上海的龙头。

中国的房地产泡沫很严重，我可以在这里和你赌100美元。

我们现在正在谈论未来。 我们觉得全球制造业已经从日本转移到中国，中国的高成本现在转移到了越南。 越南在过去两年达到了800点，突破了近十年来的新高。

给大家推荐一下，越南是全球股市下一阶段的所在地。 想赚大钱，还是去越南买底吧。 意见纯属个人，风险自负。

我们再来看黄金。 1947年布雷顿森林体系开始形成，美元接替了英镑全球基础货币的地位后，为了加强信用，我说要和金管挂钩，一个盎司是35美元。

20世纪70年代，美国在越战上耗资巨大，国库开始空虚。 众人一看不对劲，只好拿美元换黄金。 结果，美国黄金下跌了很多。 黄金不见了。

你知道后来发生了什么吗？ 黄金违约。 美元出现大幅违约，一夜之间美元兑黄金从30美元涨到70美元。 然后黄金在1970年第一波涨了四次，第二波涨了七次。 黄金本身就相当于一种货币。

昨天我和一个朋友聊天。 他觉得未来就是春秋战国时代。 应该怎么说呢。 全球基础货币可能从黄金和美元本位变为美元、人民币和欧元。

就个人而言，我会加半个 INR。 这是下一个二十年。 等你和我们一样大了，我相信三个半，半个印度还不确定，但是很快就会形成三个全球霸主。

今天，当津巴布韦的一位农民卖掉他的农产品时，他的第一反应是什么？ 把钱藏在床底下。 可能再过三五年就会发现，不，美元快死了。

那么第一反应是什么？ 我的产品卖完后，我用什么来代替它？ 人民币？ 我很担心这东西靠不靠谱。 欧元？ 大家都觉得经济在下滑，这东西不一定靠谱。 那你会怎么做（观众中有人喊“比特币”）

什么，比特币？ 可能我们是老一辈的人，对比特币不是很了解，我觉得任何一种货币都具有主权的性质，相信一旦各国的主权受到比特币的威胁，政府都会采取行动。

大家对黄金的喜爱，是千百年来的情愫。 我不相信比特币或任何货币可以取代黄金的地位。 我说这些只是我们的理论和假设。 投资的时候，我们总是先提出理论和假设，然后让市场去验证。

另一个非常有趣的图表，让我们来看看标准普尔 500 指数。你有没有想过标准普尔 500 指数的定价是多少？ 美元计价。

你知道70年来美元贬值了多少吗？ 三十次还是四十次？ 几乎。

让我告诉你一个例子。 两年前我住在纽约的时候，一天在我们家楼下，有一位老人在卖《纽约客》（The New Yorker，美国知识文艺类综合杂志）。 去年，《纽约客》的售价约为 7 美元。 让我们猜猜1942年《纽约客》杂志的发行价。

《纽约客》有点像我们的《读者文摘》，是美国中上阶层阅读的杂志。 假设1942年的中上阶层和今天的中上阶层的购买力是平价的，那么这本杂志的发行价，我们假设，可以作为一个很好的通货膨胀标准，接受我的观点吗？

这本杂志在 1942 年卖了多少钱？ 1 毛 5. 相当于今天多少钱？ 7 美元。 美元贬值了多少？ 如果看实际价值，是40多倍。 天哪，美元花了 70 年才贬值 98%。

所以你拿着账单真是一场噩梦。 除非在极少数情况下，否则永远不要存钱。

反之，我们今天看标普500创下新高后，考虑扣除通货膨胀，什么才是最能衡量标普的。 我们刚才讲了黄金，我们以黄金为坐标来看标普500。

你认为图形是什么样的？ 用黄金看标普500，大熊市先跌86%，然后反弹。 标普500后来跌了多少？ 另有 86%。

所以，从1964年到1984年，美国是很难挣到钱的。我们看看历史吧。 美国最初的对冲基金大约有几百家。 在 1984 年幸存下来之后，他们是当今世界上最成功的。

芒格在这里活不下来比特币07年发行价是多少钱，两年跌了60%以上，就被清盘了，和巴菲特合并，算是合伙人。

我们看看以黄金计价的标准普尔500指数自1984年以来上涨了多少次，应该是1982年之后？

我没有计算这个。 我比较感兴趣的是，从2000年到现在，2008年美股第一波大熊市，以黄金计价，到2011年跌了86%，那么标普后来涨了多少呢？ 174%。 历史何其相似。

就黄金而言，我非常担心美国出现大幅下挫的可能性。

大家都看好美国的资产，认为美国有脸书、谷歌、苹果这样强大的公司。 这是我的推断。 我认为美国股市即将见顶。 如果以黄金计价，美国股市可能会出现较大的暴跌。 美国周期即将结束，本轮经济增长周期即将结束。

每个时代都有最有影响力的人物比特币07年发行价是多少钱，包括经济史和社会史。 要知道整个世界总是这样，人类社会也是如此。

你今天谈价值投资，你得想清楚未来三十年的世界会是什么样子，你应该住在哪里，你应该做什么，什么时候做。

天时地利人和，是你做价值投资最根本的前提。 好了，今天的话题到此结束。

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